Welke vergunning heb je nodig voor een tiny house in Vlaanderen?

Begin bij het perceel, niet bij de woning

Wie een tiny house wil plaatsen, moet eerst nagaan wat op de gekozen grond toegelaten is. De beperkte omvang van de woning maakt een terrein niet automatisch geschikt voor bewoning. Ook een tuin bij een bestaande woning biedt geen vanzelfsprekend recht om een bijkomende woongelegenheid te creëren.

De gemeente onderzoekt onder meer de bestemming van het perceel en de toepasselijke voorschriften. Die kunnen voortvloeien uit een ruimtelijk uitvoeringsplan, een bijzonder plan van aanleg of een verkaveling. Daarnaast telt de concrete ruimtelijke impact. Een gunstige bestemming is dus een vertrekpunt, geen garantie op een vergunning.

Maak bij een eerste bespreking duidelijk of het gaat om permanent wonen, een tweede verblijf, recreatief gebruik of uitsluitend stalling. Dat onderscheid bepaalt welke regels relevant zijn.

Waarom wielen de vergunningsplicht niet wegnemen

De Vlaamse ruimtelijke regelgeving kijkt verder dan funderingen of bouwmaterialen. Ook een verplaatsbare of demonteerbare inrichting kan als constructie gelden wanneer ze bedoeld is om ter plaatse te blijven staan. Hetzelfde uitgangspunt speelt bij onder meer containerwoningen en stacaravans.

Niet alleen het plaatsen zelf kan vergunningsplichtig zijn. Ook het gewoonlijk gebruiken of inrichten van een terrein voor verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen dienen, valt onder de ruimtelijke regels. Een woning ongebruikt laten staan, neemt de vergunningsplicht daarom niet noodzakelijk weg.

Voor een tiny house dat als woning wordt gebruikt, is een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen het uitgangspunt. Dat geldt zowel voor een hoofdverblijf als voor een tweede verblijf. De vrijstelling voor bepaalde niet voor verblijf bestemde bijgebouwen is geen uitweg voor een extra woning.

Tijdelijk verblijf is een afzonderlijke beoordeling

Voor tijdelijke constructies bestaan vrijstellingen, maar die zijn aan voorwaarden gekoppeld. De algemene tijdelijke regeling voorziet maximaal vier periodes van dertig aaneengesloten dagen per kalenderjaar. Dat is geen algemene toestemming om een tiny house permanent te bewonen.

Ook de locatie en de ingrepen op het terrein spelen mee. De regeling stelt beperkingen voor ruimtelijk kwetsbare gebieden en mag de verwezenlijking van de gebiedsbestemming niet verhinderen. Ontbossing, vegetatiewijzigingen en veranderingen aan het reliëf kunnen eveneens een belemmering vormen.

Daarnaast bestaan afzonderlijke regels voor tijdelijk kamperen bij evenementen of door georganiseerde groepen onder toezicht. Voor verplaatsbare verblijven op terreingerelateerd logies kan eveneens een vrijstelling gelden, mits aan de toepasselijke voorwaarden is voldaan. Daaruit volgt niet dat elke recreatieve plaatsing zonder vergunning kan.

Laat de gemeente daarom de precieze vrijstellingsgrond beoordelen. Alleen de omschrijving ‘tijdelijk’ of ‘recreatief’ volstaat niet.

Stalling is iets anders dan bewoning

Een ongebruikt tiny house bij een woning parkeren of stockeren kan onder een specifieke vrijstelling vallen. Daarbij zijn onder meer de zichtbaarheid vanaf de openbare weg, de ligging buiten ruimtelijk kwetsbaar gebied en de afstand tot de vergunde woning van belang. De aangehaalde afstandsgrens bedraagt dertig meter.

Essentieel is dat de constructie niet wordt gebruikt. Een gestald verblijf alsnog laten bewonen, past niet binnen een vrijstelling die uitsluitend op stalling betrekking heeft. Wie een tiny house tijdelijk bewaart in afwachting van een andere locatie, moet dus zowel de plaatsingsvoorwaarden als het feitelijke gebruik bewaken.

Wat beoordeelt de vergunningverlenende overheid?

Een aanvraag moet passen binnen de geldende bestemming en voorschriften. Voor bewoning moet de woonfunctie ruimtelijk toelaatbaar zijn; bij recreatief verblijf moet ook dat gebruik op de locatie kunnen. Een terrein dat geschikt lijkt voor vakantieverblijf is daarmee nog geen geschikte plek voor permanente bewoning.

Daarnaast beoordeelt de overheid de goede ruimtelijke ordening. Belangrijke aandachtspunten zijn:

• de aansluiting bij de functies in de omgeving;
• de schaal, bouwdichtheid en het ruimtegebruik;
• de visuele inpassing;
• de gevolgen voor gezondheid, veiligheid en gebruikscomfort.

Binnen bestaand woonweefsel kan een kleine woning bijdragen aan verdichting. Buiten dat weefsel kan dezelfde constructie juist extra versnippering veroorzaken. De beperkte oppervlakte is daarom slechts één element van de beoordeling.

Architect, woonkwaliteit en energie blijven aparte vragen

Een omgevingsvergunning en de verplichte medewerking van een architect zijn verschillende zaken. Voor bepaalde niet-gestapelde, verplaatsbare voorgemonteerde of modulaire constructies bestaat een architectenvrijstelling. De daarbij aangehaalde grenzen zijn vijftig vierkante meter oppervlakte en een hoogte van 3,5 meter. Controleer of het concrete ontwerp aan alle voorwaarden voldoet.

Ook woonkwaliteit vraagt afzonderlijke aandacht. Voor woningen die als onroerend worden beschouwd, gelden Vlaamse minimale kwaliteitseisen. Onder meer bruikbare ruimte, hoogte en sanitaire voorzieningen zijn relevant. Een compacte woning is daarvan niet automatisch vrijgesteld.

Hetzelfde geldt voor energieprestaties. Er bestaan EPB-uitzonderingen voor bepaalde kleine alleenstaande gebouwen en voor specifieke gebouwen waarvoor geen architect vereist is. Besluit daarom niet uitsluitend op basis van het etiket ‘tiny house’ dat er geen EPB-verplichtingen zijn.

Bereid het gemeentelijke overleg concreet voor

Bezorg de gemeentelijke dienst Omgeving een plan met de perceelsgrenzen, de gewenste inplanting, afmetingen en het beoogde gebruik. Vermeld ook hoelang de constructie blijft staan en hoe water, elektriciteit en afvalwater worden geregeld.

Voor afvalwater hangt de vereiste oplossing af van de plaatselijke rioleringssituatie en de toepasselijke milieuregels. Een opslagtank of individuele zuivering is geen vrij te kiezen alternatief voor elke locatie. Ga ook na welke gemeentelijke afspraken gelden voor huishoudelijk afval.

Vraag ten slotte welke procedure van toepassing is en welke stukken nodig zijn. Zo worden een mogelijke vrijstelling, architectenvrijstelling en toelating tot bewoning niet met elkaar verward.

Veelgestelde vragen

Mag een tiny house zonder vergunning in mijn tuin?

Niet automatisch. Voor plaatsing en gebruik als woning geldt in principe een vergunningsplicht. Een vrijstelling voor een gewoon bijgebouw dekt geen extra woongelegenheid.

Is een tiny house op wielen vrijgesteld?

Nee. Ook een verplaatsbare constructie kan onder de ruimtelijke vergunningsregels vallen. De plaatsing en het gebruik zijn doorslaggevend.

Kan ik zonder architect een vergunning aanvragen?

Dat kan voor bepaalde constructies die aan de voorwaarden van een architectenvrijstelling voldoen. Die vrijstelling vervangt de omgevingsvergunning niet.

Mag ik permanent wonen in een recreatief tiny house?

Een toelating voor recreatief gebruik geeft niet automatisch toestemming voor permanente bewoning. De bestemming, voorschriften en vergunde functie moeten dat gebruik toelaten.